Vrhovni kasacioni sud je u presudi Rev. 4122/18 od 11. marta 2020. godine potvrdio da se takozvana jednostrana hipoteka zasniva na osnovu jednostrane izjave volje vlasnika nepokretnosti i da za njeno punovažno nastajanje nije potrebna saglasnost drugih lica koja nisu vlasnici nepokretnosti na kojoj se hipoteka uspostavlja.
Sud je podsetio da je članom 8. stav 1. tačka 2. Zakona o hipoteci propisano da hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti na osnovu založne izjave, dok je članom 14. istog zakona uređeno da je založna izjava isprava kojom se vlasnik nepokretnosti jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi obezbeđenja određenog potraživanja.
U obrazloženju presude istaknuto je:
„Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti na osnovu založne izjave vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom.“
Tužilje su tvrdile da je hipoteka nezakonito uspostavljena jer su prethodno zaključile ugovore o kupovini posebnih delova objekta u izgradnji i smatrale da je za zasnivanje hipoteke bila potrebna njihova saglasnost. Međutim, sud je utvrdio da predmetni stanovi nikada nisu bili izgrađeni, te da same isplate kupoprodajne cene nisu dovele do sticanja prava svojine.
Vrhovni kasacioni sud je naglasio:
„Zaključenjem ugovora i isplatom cene tužilje nisu postale vlasnice kupljenih nepokretnosti, pošto te nepokretnosti nisu izgrađene.“
Sud je ocenio da su založne izjave dali investitori kojima je bilo odobreno izvođenje radova, zbog čega za uspostavljanje hipoteke nije bila potrebna saglasnost tužilja.
Ova presuda potvrđuje da je jednostrana hipoteka poseban institut stvarnog prava koji nastaje voljom vlasnika nepokretnosti izraženom kroz založnu izjavu i njenim upisom u odgovarajući registar.
Lica koja su sa investitorom zaključila ugovore o kupovini budućih posebnih delova objekta ne stiču samim tim svojstvo vlasnika niti mogu osporavati hipoteku samo zbog činjenice da njihova saglasnost nije pribavljena.
Izvor: Presuda Vrhovnog kasacionog suda Republike Srbije, Rev. 4122/18 od 11. 3. 2020. godine.
