Pravo stranih fizičkih i pravnih lica da stiču pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji uređeno je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Službeni list SFRJ“, br. 6/80, 36/90, „Službeni list SRJ“, br. 29/96 i „Službeni glasnik RS“, br. 115/2005), uz poštovanje principa uzajamnosti.
1. STICANJE PRAVA SVOJINE PRAVNIM POSLOVIMA MEĐU ŽIVIMA (INTER VIVOS)
U skladu sa članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa:
-
Strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu, pod uslovom uzajamnosti, steći pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1).
-
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, takođe pod uslovom uzajamnosti, steći pravo svojine na stanu ili stambenoj zgradi, kao i domaći državljanin (stav 2).
U istom stavu precizirano je da takva lica ne mogu sticati pravo svojine na drugim vrstama zemljišta, osim ako se ono nalazi uz stan ili stambenu zgradu i služi njihovoj redovnoj upotrebi.
2. OGRANIČENJE U POGLEDU POLJOPRIVREDNOG ZEMLJIŠTA
Prema članu 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008, 41/2009, 112/2015, 80/2017), strana fizička i pravna lica ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta, osim ako posebnim zakonom nije drugačije propisano u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju („Službeni glasnik RS – Međunarodni ugovori“, br. 83/08 i 12/14).
Poljoprivredno zemljište se, prema članu 2 istog zakona, definiše kao zemljište koje se koristi za proizvodnju: njive, voćnjaci, vinogradi, pašnjaci, ribnjaci i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj nameni.
3. UTVRĐIVANJE POSTOJANJA UZAJAMNOSTI
U slučaju sumnje ili potrebe za dokazivanjem uzajamnosti, nadležni organ (npr. katastar nepokretnosti ili sud) može, u skladu sa članom 82a, zatražiti mišljenje Ministarstva pravde Republike Srbije. Isto pravo imaju i zainteresovana lica.
U praksi se uzajamnost dokazuje postojanjem zakonodavnog (faktičkog) ili ugovornog reciprociteta, pri čemu nije neophodno postojanje diplomatskog ugovora, već je dovoljno da država porekla stranog lica omogući državljanima Srbije sticanje prava svojine pod uporedivim uslovima.
4. DRŽAVE SA KOJIMA POSTOJI UZAJAMNOST
Republika Srbija ima ugovornu uzajamnost (na osnovu bilateralnih ugovora o trgovini, plovidbi i pravnoj pomoći) sa sledećim državama:
Velika Britanija, SAD, Holandija, Japan, Austrija, Mađarska, Bugarska, Rumunija, Poljska, Rusija, Kanada, Italija, Hrvatska, Slovenija, Češka, Slovačka, Ukrajina, Crna Gora, Severna Makedonija, Izrael, i dr.
Ministarstvo pravde vodi listu država sa kojima postoji uzajamnost. Za države koje nisu obuhvaćene, uzajamnost se proverava od slučaja do slučaja.
5. STICANJE PRAVA SVOJINE NASLEĐIVANJEM (MORTIS CAUSA)
Prema članu 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, strana fizička lica mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji nasleđivanjem, pod uslovima uzajamnosti.
U ovom kontekstu, dovoljna je faktička uzajamnost, a ne nužno postojanje ugovora. U praksi se polazi od pretpostavke reciprociteta, osim ako se ne dokaže suprotno.
6. PRAVNA PRIRODA UZAJAMNOSTI
Zakonom nije izričito definisana vrsta uzajamnosti, ali se u praksi prihvata da postoji:
-
Ugovorna (diplomatska) uzajamnost – kada je predviđena međunarodnim ugovorima;
-
Faktička (zakonska) uzajamnost – kada zakonodavstvo strane države omogućava državljanima Srbije da stiču pravo svojine pod uporedivim uslovima.
U zaključku, pravo stranaca da steknu pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji zavisi od postojanja uzajamnosti, vrste nepokretnosti i svrhe sticanja, a nadležni organi prilikom svakog konkretnog slučaja vrše procenu u skladu sa zakonom i međunarodnim standardima.
