U praksi se često postavlja pitanje: da li profesionalni upravnik može samostalno da potpisuje ugovore i preuzima finansijske obaveze u ime stambene zajednice?
Odgovor je jasan – upravnik jeste zakonski zastupnik, ali njegova ovlašćenja nisu neograničena.
Sve je precizno uređeno odredbama Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
Član 50 – Zastupanje stambene zajednice
Zakon propisuje:
Upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu pred trećim licima.
To znači da upravnik:
✔ može potpisivati akte i ugovore
✔ može nastupati pred sudovima i organima
✔ predstavlja stambenu zajednicu u pravnom prometu
Međutim, zastupanje ne znači samostalno odlučivanje o bitnim pitanjima.
Član 42 – Nadležnost skupštine stambene zajednice
Skupština stambene zajednice donosi ključne odluke, između ostalog o:
-
izvođenju radova na zgradi
-
uzimanju kredita i preuzimanju finansijskih obaveza
-
izboru izvođača radova i pružalaca usluga
-
visini troškova održavanja
👉 Bez odluke skupštine, upravnik ne može samostalno ugovarati radove niti stvarati finansijske obaveze.
Skupština je organ odlučivanja, dok je upravnik organ izvršenja.
Član 53 – Poslovi profesionalnog upravnika
Profesionalni upravnik:
-
sprovodi odluke skupštine stambene zajednice
-
zaključuje ugovore potrebne za održavanje zgrade
-
brine o zakonitosti rada stambene zajednice
Zaključivanje ugovora moguće je u okviru odluka i ovlašćenja koje je dala skupština.
Šta upravnik sme da potpiše?
✔ ugovore o tekućem održavanju (na osnovu odluke skupštine)
✔ naloge za hitne intervencije radi sprečavanja štete
✔ dopise, prijave i zahteve nadležnim organima
✔ akte potrebne za redovno funkcionisanje zgrade
Šta upravnik ne može samostalno?
❌ da ugovori velike investicione radove bez odluke skupštine
❌ da preuzme kreditne ili druge dugoročne finansijske obaveze
❌ da raspolaže sredstvima mimo odluke stanara
❌ da menja visinu troškova održavanja bez saglasnosti skupštine
Upravnik potpisuje dokumenta kao zakonski zastupnik stambene zajednice, ali samo u granicama ovlašćenja i odluka skupštine stanara.
On je izvršni organ i predstavnik, ali ne i samostalni donosilac ključnih finansijskih i investicionih odluka.
IZVOR: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
