Kada više osoba nasledi jednu nekretninu u Nemačkoj, automatski nastaje tzv. zajednica naslednika (Erbengemeinschaft). Svi naslednici postaju suvlasnici cele imovine i o važnim odlukama – poput prodaje ili izdavanja kuće – moraju odlučivati zajednički.
Kada preti sudska prodaja?
Ako dogovor nije moguć, svaki suvlasnik ima pravo da zahteva razvrgnuće suvlasništva. U praksi to često znači pokretanje postupka prinudne prodaje pred sudom (tzv. Teilungsversteigerung). Nekretnina se tada prodaje na javnoj dražbi, a novac se deli prema naslednim udelima.
Međutim, sudska prodaja najčešće donosi nižu cenu od tržišne i dodatne troškove postupka, pa se smatra krajnjom merom.
Koja su najčešća rešenja?
U praksi u Nemačkoj postoje tri modela:
-
Sporazumna prodaja – kuća se prodaje na tržištu, a dobijeni iznos se deli.
-
Isplata suvlasnika – jedan naslednik zadržava nekretninu i isplaćuje ostale (često uz kredit).
-
Dogovor o korišćenju – naslednik koji živi u kući plaća ostalima naknadu, ali time njihov kapital ostaje vezan za nekretninu.
Stručnjaci ističu da je sporazumna prodaja najčistije i finansijski najbezbednije rešenje, posebno kada su odnosi među naslednicima napeti.
Posebne situacije
Ako testament predviđa tzv. „naknadnog naslednika“ (Nacherbe), raspolaganje nekretninom može biti ograničeno. Takođe, ako među naslednicima ima maloletnih lica, za određene odluke potrebna je saglasnost porodičnog suda.
Zašto je važna procena vrednosti?
Tačna procena tržišne vrednosti bitna je ne samo zbog prodaje, već i zbog obračuna poreza na nasledstvo. U složenijim slučajevima angažuje se nezavisni sudski veštak.
U Nemačkoj zajednica naslednika nije trajno i stabilno rešenje. Što je više naslednika, veći je rizik od sukoba. Pravovremeni dogovor, jasna procena vrednosti i spremnost na kompromis najbolji su način da se izbegne sudska dražba i finansijski gubici.
Izvor: Fenix-magazin/DP/MMD i Stručna praksa i tumačenja nemačkih propisa o naslednom i stvarnom pravu (BGB), kao i analize nemačkih stručnjaka za nekretnine iz prakse sudskih podela imovine.
