Apelacioni sud u Beogradu u presudi Gž. 51/25 od 15. januara 2025. godine zauzeo je stav da se savesnost kupca nepokretnosti ocenjuje prema okolnostima koje su postojale u trenutku zaključenja ugovora, dok naknadno saznanje o spornim pravima na nepokretnosti ne može uticati na već stečeni položaj savesnog sticaoca.
Sud je istovremeno ukazao da je upis prava svojine kauzalnog karaktera, odnosno da mora biti zasnovan na punovažnom pravnom osnovu.
Višestruka prodaja iste nepokretnosti
Predmet spora odnosio se na višestruku prodaju istog stana. Sud je podsetio da se u takvim situacijama jače pravo utvrđuje primenom načela savesnosti i poštenja iz člana 12. Zakona o obligacionim odnosima, kao i pravila o sticanju svojine iz člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
U obrazloženju je navedeno da, kada su svi kupci savesni, prednost ima kupac koji je ostvario upis u katastar nepokretnosti, jer upravo on ispunjava zakonske uslove za sticanje prava svojine na nepokretnosti.
Upis nije dovoljan bez valjanog osnova
Sud je posebno naglasio:
„Upis prava svojine je kauzalan i mora biti zasnovan na punovažnom pravnom osnovu.“
Dalje se ističe da upis u javnu evidenciju stvara zakonsku pretpostavku svojine, ali da je ta pretpostavka oboriva. U konkretnom slučaju tužilja je dokazala da je pravo svojine stekla na osnovu punovažnog ugovora koji je bio usmeren na prenos prava svojine.
Naknadno saznanje ne utiče na savesnost
Jedno od ključnih pravnih pitanja bilo je da li je tužilja bila savesni sticalac.
Apelacioni sud je potvrdio stav prvostepenog suda da tužilja u trenutku kupovine nije znala za ranije zaključen ugovor sa drugim kupcima, zbog čega se smatra savesnim sticaocem.
Sud je zauzeo jasan stav:
„Savesnost se mora posmatrati u momentu kupovine, a naknadno saznanje o stanju sporne nepokretnosti ne može negativno uticati na savesnost sticaoca u odnosu na zaključeni kupoprodajni ugovor.“
Po oceni suda, tuženi nisu dokazali da je tužilja u vreme kupovine znala ili mogla znati da kupuje stan koji je prethodno prodat drugom licu, pa pretpostavka njene savesnosti nije oborena.
Ova presuda potvrđuje dva važna načela stvarnog prava:
- pravo svojine na nepokretnosti ne stiče se samim upisom, već upis mora počivati na valjanom pravnom osnovu;
- savesnost kupca ocenjuje se prema trenutku zaključenja ugovora, a ne prema kasnijim saznanjima o pravnom statusu nepokretnosti.
Izvor: Presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž. 51/25 od 15. 1. 2025. godine.
